上海房产律师

　　购房合同签订的常识问答

　　购房合同签订需要注意些什么问题，在签订购房合同时候，哪些条款是需要注意的，购房合同备案注意事项，购房合同有关退房注意事项等诸多关于购房合同的常识。

　　1问：房地产预售合同主要包括哪些内容?

　　答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。

　　2问：商品房预售合同还应当附有哪些内容?

　　答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。

　　3问：购房时，什么时候签订预售合同?什么时候签订现售合同?

　　答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同;当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。

　　4问：要重点注意购房合同中容易出现哪些不对等条款?

　　答：1.房屋面积计价方式不合理。房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，但在有些商品房买卖合同中却有这样的条款：“若因设计原因造成房屋面积增加3%或减少3%，合同价款不变。”事实上很少房地产公司在开发商品房时会使房屋面积增加，相反，若减少了3%，消费者就要承受少则几千元、多则上万元的经济损失。2.对违约责任的规定有失公正。有些商品房买卖合同规定，因不可抗力造成工期延误，开发商不承担责任;同时又往往加入一些非不可抗力因素，以求房屋逾期交付的免责。如市政配套的批准与安装的延误、施工中发生的意外事件也当作“不可抗力”。而对消费者交纳房款的条件却十分苛刻，如在规定时间内不能交付，就得按每日4‰的房款支付滞纳金。3.对室内各种生活设施的约定含糊不清。如在合同中明明规定，室内有卫星接收天线及供暖系统。可用户入住后，电视收看不到各种频道，供暖系统到冬天不能正常供暖。事实上，商品房开发后要达到正常的生活标准才能入住，若达不到则应视为没有交付使用，并构成逾期交房，开发商要对此承担责任并加以改进。4.开发商故意将合同中的“定金”改为“订金”。消费者应明白“定金”受法律保护，而“订金”则不然。5.将物业管理的相应条款强加于人。对于预售商品房，许多开发商未确定物业管理公司及相应的维修、管理标准，就让消费者在没有见到任何书面材料的情况下做出承诺，在签约时接受有关物业管理事宜及费用的条款，这显然是不符合法律原则的。另外，物业管理合同与购房合同是两个不同的民事法律关系，千万别混淆,否则很容易多花冤枉钱。

　　5问：签署期房购买协议有哪些注意事项?

　　答：1.购房前，首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。

　　2.要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详细规定的：(1)竣工日期及房屋的交付时间。必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。(2)详细约定付款的时间及方式。建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。(3)违约责任。关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。

　　6问：签订购房合同后应注意哪些问题?

　　答：1. 必须及时到房地产交易中心办理登记手续。按规定，商品房预售合同生效后应办理登记备案，商品房出售合同生效后应办理房地产权变更登记(俗称“小产证”)，为防止开发商拖延不办甚至“一女多嫁”，购房者最好不要委托开发商申请登记，应该自己直接向房地产登记机构申请办理登记手续。