上海房产律师

        城镇居民葛某与于某签订房屋买卖协议，出资50余万元购买他的拆迁安置房，并预付定金7万元。在合同履行过程中，葛某发现其购买的房屋系农村小产权房，无法办理过户手续。在要求解除合同退还定金被拒后，葛某一纸诉状将于某告上了法庭。

    近日，江苏省南通市中级人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出终审判决，双方交易违反相关法律规定，判决合同无效，被告返还全部定金。

    2012年2月12日，城镇居民葛某获悉于某有一幢政府安置的262平方米的别墅欲出售，经中间人介绍找到于某。同日，于某、葛某签订了一份购房协议书，约定房价50.8万元，葛某预付定金7万元，待房屋过户和交接时再付清剩余房款。双方还在合同中约定，协议书一经签订，双方必须履行，不得反悔，如有违约，赔偿对方定金同等经济损失。合同签订当日，葛某预付定金7万元。

    此后，葛某发现该房系建于农村集体土地上的安置房，无法办理房产过户手续，遂要求解除合同，退还定金。在要求解除合同退还定金被拒后，葛某一纸诉状将于某告上了南通市通州区法院，要求解除双方合同、于某退还定金及赔偿贷款利息损失。

    通州区法院审理认为，涉案房屋性质为建于农村集体土地的安置房，可办理相应的房产证，对外出售应受限制。葛某系城镇户口，且不是同一集体经济组织成员，购买此房违反了国家法律法规的禁止性规定，故原告葛某与被告于某签订的购房协议属无效协议，对双方不具有法律约束力。原告葛某明知于某系农村户口，购买的安置房可能系不可上市流通的农村小产权房，仍与于某签订合同，自身存在一定的过错，其要求被告赔偿贷款利息损失的请求不予支持。

    综上，一审法院遂判决合同无效，被告于某在本判决生效后10日内全额返还原告定金7万元。

    于某不服，向南通中院提起上诉。

    南通中院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。（顾建兵 金永南）

    ■连线法官■

    购买小产权房不受法律保护

    “农村房屋买卖的效力，应视不同情况而定。如买卖双方为同一集体经济组织成员，且买卖不违反法律和政策的规定，买卖应为有效。如买房人为城镇居民，由于农村集体土地使用权属农民集体经济组织成员享有，城镇居民不具备购买资格，此类房屋买卖属于无效。”

    据该案一审承办法官张志远介绍，我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国土资源部、财政部、农业部等联合发出的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。本案中，葛某系城镇户口，购买建于农村集体土地的安置房违反了相关禁止性规定，故法院判决买卖合同无效。

    “小产权房由于产权不完善，所以价格也相对便宜，比如同一地区的房价，有的小产权房市场价还不到商品房的一半，但因为农民将房屋卖给城市居民的买卖行为属无效，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，购房者的购房预期利益亦得不到法律保护。”张志远提醒，购房者如果购买新房时，要查验开发商是否具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，对正在销售的房屋要勘验是否有土地使用权证书或者使用土地的批准文件；如果是购买二手房，不但要看卖房人是否持有房屋产权证，还要看是否持有房屋国有土地使用证，对卖房人的口头承诺，要尽量写入书面合同，避免将来发生纠纷时难以维权。