上海房产律师

    【基本案情】

　　1985年L先生从单位分到一套公有住房，1987年L先生与C女士登记结婚，1998年L先生按房改政策买下诉争房屋。2007年6月，L先生与前妻所生的子女签订《南京市房地产买卖契约》，将房屋以买卖方式过户到子女名下。2007年7月，C女士以既不知情也不同意为由，将L先生及其子女诉至南京市鼓楼区人民法院，要求确认房屋买卖无效。

【审理结果】

　　法院经审理认为，诉争房产属L先生与C女士夫妻共有财产，夫妻双方对共有财产享有平等的处分权。L先生处分房产未征得C女士的同意，两子女购买房产也不构成善意取得。故于2007年10月22日判决如下：三被告于2007年6月签订的《南京市房地产买卖契约》无效。

【案例评论】

　　本案是一起典型的房屋买卖无效的案例。案例中有三个焦点问题，分析如下：

一、诉争房产是否属于夫妻共同财产？

　　《婚姻法》第十七条、第十九条第一款以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十九条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式；由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。本案中，L先生与C女士没有对诉争房产的归属作过任何约定。因此，根据上述法律规定，诉争房产显然属于夫妻共同财产。

二、未经C女士同意，L先生擅自出卖属于夫妻共有房产的行为是否有效？

　　1、依据《物权法》。第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意；第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。上述法律规定确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。

　　2、依据《婚姻法》。第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条对此作出明确的解释，即“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，出卖夫妻房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，那么L先生在C女士不知情的情况下，私自将夫妻房产“出卖”，显然违反了婚姻法的上述规定。

　　3、依据《合同法》。部分共有人擅自处分共有房产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，其效力待定，根据《合同法》第51条的规定，当其他共有人明确反对时，其处分行为就是无效的。

　　4、依据司法解释。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

　　5、依据批复。最高人民法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》（（1988）民他字第56号）明确指出：共有人之一未经其他共有人同意，擅自出卖房屋的行为是不合法的，确认该房屋买卖关系无效。

三、两子女购买诉争房产是否构成善意取得？

　　对于不动产，《物权法》第一百零六条明确规定了可以适用善意取得制度，但是必须符合三个条件：即善意、有偿、已登记。根据民法关于善意取得的一般理论、《婚姻法》解释（一）17条和《民通意见》89条的规定，本案中两子女不是善意第三人。所谓善意第三人是指不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。

　　首先，第三人必须是善意的。所谓善意，民法上，善意就是不知情，是指第三人不知道也不可能知道房地产登记权利人与真实权利人不一致。第三人是否善意，可以根据具体案情和日常生活经验法则来判断。本案中，L先生从1999年起就要求C女士放弃诉争房产，但C女士坚决不同意，为此双方早已争吵不休，而两子女明知诉争房产属于其父亲和原告共同所有，明知父母为此房吵闹已久，明知父母已在该房居住生活20年时间，却还蓄意和其父亲以所谓“买卖”方式办理房产过户，因此完全可以认为，被告的行为非但谈不上善意，而简直就是一种恶意串通行为！根据合同法的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。

　　其次，第三人必须支付合理对价。本案中诉争房产虽以“买卖”方式进行了过户，但实际上两子女并未实际支付房款。

　　综上，本案诉争房产属于L先生和C女士夫妻共同财产，L先生未经C女士同意，擅自将该房产“出卖”给两子女，而两子女亦非善意、有偿取得诉争房产，因此该买卖行为无效。

【办案后记】

　　律师代理本案原告C女士。因为以前办理过一个同类型的案件(详见《未经妻子同意 丈夫卖房无效》)，所以对这次的代理，张律师胸有成竹。本案在10月份开庭时，《物权法》已正式实施，法庭辩论时，张律师根据《物权法》的最新相关规定，对本案的焦点问题做了阐述（详见【案例评论】部分）。

　　律师再次提醒广大朋友，夫妻双方处理共同财产享有平等的权利，因日常生活需要而处理共同财产时，任何一方都有权决定；非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。