上海房产律师

　　◆提 问◆　　小程与某开发商签订了房屋认购书，并付了5万元定金。双方约定，从认购书签订的次日起7日内签订商品房预售合同。谁知签订认购书后，开发商始终未通知小程签订预售合同。　　10个月后，开发商向小程发出通知，称该房屋已被法院查封，无法与她签订预售合同，建议与她解除认购书，同时愿意加倍返还定金。　　小程拒绝了开发商的建议，要求开发商继续履行房屋认购书，待条件成熟时双方签订商品房预售合同；如果无法继续履行房屋认购书，则要求解除该认购书后，开发商要加倍返还定金10万元、赔偿因房屋增值给她造成的经济损失70余万元。　　小程想问，她的要求合理吗？ ◆回 答◆　　北京道衡律师事务所律师王雅军认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房产不得转让。由于法院查封商品房的限制期限为两年，所以该房屋属有瑕疵房屋，小程如欲要求开发商继续履行房屋认购书，其应承担相应的风险。如果小程与开发商解除认购书，那么小程只能要求开发商加倍返还定金10万元。　　王雅军说，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法律一般会对赔偿受害者可以获得的收益的范围加以适当限制，否则的话，很可能使违约一方当事人承担意想不到的责任。对这种可以预见的损失，一般情况下不能超过主合同标的金额。在上述纠纷中，小程与开发商签订的只是房屋认购书而不是商品房预售合同，其签订的合同标的金额为5万元。因此，小程只能要求开发商加倍返还她定金10万元，而其主张的70余万经济损失是无法律依据的。

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