上海房产律师

前言 　　

“有人就有恩怨，有恩怨就有江湖--人，就是江湖”武侠电影中的一句台词，将抽象的“江湖”做了形象的诠释。这句话用在如今地产市场似乎也很贴切，围绕着地产这个“江湖”头绪纷繁的恩怨、纠纷此起彼伏，似乎永无消停...... 　　

最近几年，苏州房地产市场的快速发展，使得越来越多的人实现了“安居”的梦想，但是随之而来的，各种各样的纠纷似乎也成为了生活的一部分。“美之国”刚刚上演的一场史诗般的物业纠纷刚刚告一段落，胥虹苑物业“零点撤退”又有了“续集”：今年3月1日零时，担任小区物管工作的东房物业管理公司突然从胥虹苑撤离；9月2日晚间的一纸告示，又将胥虹苑小区的管理推向风口浪尖。先不讲在这一系列纠纷中谁对谁错，美之国的业主经历了半年多的物业纠纷，可谓心力憔悴；胥虹苑也成了“不设防”小区，业主们的财产甚至是生命安全正在受到威胁。 　　

根据房地产的行业特点，可以将这些繁杂的纠纷归结为两大类：第一，购房者入住之前与开发商的纠纷；第二，就是入住之后与物业管理公司的矛盾。下面我们就对苏州最近一段时间发生的各类典型纠纷进行分析，以后再遇到类似的问题有个借鉴。 业主VS开发商： 纠纷类型1：工程质量纠纷 　还有1个月左右的时间，市民何先生购买的工业园区“名城印象”的房子就要交付了。前些天，他特意去看一看自己未来的新房是什么样子，“但是，真的没有想到，不去看还好，一去看了以后，心里非常生气。“现在还没交房，可我发现家中阳台上安装的栏杆却已经是铁锈斑斑，与开发商承诺的不锈钢栏杆相差甚远。另外，我还发现下雨刮风时，烟道里竟然会漏水。” 　

另一位杨小姐说，“两个月前，我也发现阳台栏杆生锈，还发现小区游泳池周边的过滤板竟然是塑料的，而且多处已被踩坏。” 　

在交房前，业主发现小区建设存在问题的，远不止何先生、杨小姐两人。业主们很快就聚在一起，讨论解决问题的办法。大家希望开发商作出合理的解释，并尽快进行整改。直接沟通双方和平谈判。 纠纷类型2：建筑材料不合格 　　段小姐最近在盘门附近买了一套房子，可是在看房的时候无意中发现她的门把手、门鼻、门锁出都存在着很多问题，段小姐说，对于这样没有质量保证的防火门，会给她今后的生活带来许多安全隐患。据了解，其他业主家的房子也存在这样的问题。 经过多方交涉，最终开发商给业主们更换了新的防火门。 纠纷类型3：与样板房承诺出入较大 　　

2004年11月25日，姜先生在吴越岭秀楼盘购买了一套121平方的商品房，眼看快要拿到房子，可是他发现正在施工的房子和原先看到的样板房窗户设计上有所差别。原来的大窗户可以打开三扇窗，现在缩水到只能打开一扇，这就影响到以后的清洗，以及房子的通风。洗手间的窗户样板房是平开的，现在变成了推拉的。据姜先生讲，在购房的时候还特也问了现房和样品房是不是一样的，他们说是一样的。 　　

律师说法：开发商订立商品房买卖合同之前，应尽到诚信的义务，对房屋的介绍应当如实，随房屋的实际情况应当对购房者作实际情况的说明；在订立合的时候，对开发商来讲，仍然要做到诚信，在设计样板房的时候，应当和购房者说明，你最后交付的房屋与样板房是否一致，如果不做说明的，根据有关法律规定，最后交付的房屋应放于样板房一致。 纠纷类型4：未通知业主变更小区规划 　　

就这个问题开发商说是由于苏州市供电局不同意把配电室放在地下的规划，这才把配电室搬到了地上，并且开发商也表示向杨先生道歉，但是这个事情不是道歉就这么简单的。开发商在变更小区规划时，就应该在规定时间内以书面的形式通知业主。 　　

律师说法：在履行合同的时候，对象相应地块规划进行变更，他没有履行及时通知义务，在这种情况下，应该说，房地产商的行为构成违约，房地产开发商应该按照房屋销售合同的相关违约责任的规定，承担违约责任。（苏州华恒律师事务所律师陈建波） 　　

最近几年，苏州房地产市场的快速发展，使得越来越多的人实现了“安居”的梦想，但是随 之而来的，各种各样的纠纷似乎也成为了生活的一部分。“美之国”刚刚上演的一场史诗般的物业纠纷刚刚告一段落，胥虹苑物业“零点撤退”又有了“续集”：今年3月1日零时，担任小区物管工作的东房物业管理公司突然从胥虹苑撤离；9月2日晚间的一纸告示，又将胥虹苑小区的管理推向风口浪尖。先不讲在这一系列纠纷中谁对谁错，美之国的业主经历了半年多的物业纠纷，可谓心力憔悴；胥虹苑也成了“不设防”小区，业主们的财产甚至是生命安全正在受到威胁。 业主VS物业：美之国物管纠纷 　　

美之国小区的物管纠纷已不是新闻，美之国也不缺少新闻。这场持续半年多的纠纷震动苏州亦为业界罕见。虽然业主已经厌倦了、麻木了，但是麻烦还在继续。 　　

美之国小区位于苏州吴中区，面积30万平方米，2000年开发，到明年年底工程方可全部完工，目前有1400多户居民入住。就在这一高档小区内，一场物业纷争已上演了半年多。先是新老物管、新老业委会相互博弈，并引发武力冲突。7月17日，赢得合法地位的新物管，在停车费等问题的处理上又与新业委会发生激烈冲突，当晚导致断电，致使小区陷入一片黑暗。更有戏剧性的是，7月21日，老物管重新出山，小区公告栏遂成了各方舌战的新场所。这场物管之争不仅震动苏州，其复杂程度在国内物管业中也极为少见。