上海房产律师

　　本文介绍房地产开发企业的税收政策。

　　一、国税发[2003]16号：从2003年1月1日，外购的无形资产(土地使用税)和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。

案例分析：

　　装修公司800―公司―1800工商局

方案：

　　装修公司将发票开给工商局800万元

　　房产公司将发票开发工商局1000万元

效果：

　　房产公司少缴营业税及附加、印花税

工商局少缴契税

　　《关于调整市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)个人转让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税;居住不满一年，按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。

　　二、预收账款及价外费用

(一)预收账款

　　《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。

　　本期应纳营业税=(期末预收账款-期初预收账款+本期经营收入)×5%

注意两点：

　　一是不允许用其他往来科目代替\"预收账款\"。

　　二是预收账款应纳营业税核算问题

讨论：

　　1、借：营业税金及附加

贷：应交-营业税

-城

　　其他应交款-教育费附加

不符合配比原则。

　　2、借：应交税金-营业税

贷：银行存款

也不行!

　　3、增设\"待摊税金-待摊营业税及附加\"

取得预收账款时：

　　借：待摊税金――待摊营业税及附加

　　贷：应交税金-应交营业税

-应交城市维护建设税

　　其他应交款-应交教育费附加

确认收入时：

借：营业税金及附加

　　贷：待摊税金-待摊营业税及附加

应交税金-应交营业税

-应交城市维护建设税

　　其他应交款-应交教育费附加

(二)价外费用

　　房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。

　　国税发[1998]217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。

三、代建房营业税问题

案例分析：

甲：房地产开发经营

　　乙：娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城

　　甲：在建工程　19.0亿元

　　应纳营业税=20×5%=1(亿元)

　　“委托代建”：

　　1、委托方拥有土地使用权;

　　2、委托方取得了有关部门(计委、外经贸部门)的批复;

　　3、受托方(房产开发经营公司)不能垫付资金;

　　4、施工单位将发票开给(台头)委托方，受托方原票转交给委托方;

　　5、受托方按照协议定收取管理费。

　　注意：“管理费”应当在“其他业务收入”核算，并按“服务业-代理业”税目缴纳5%的营业税。

　　四、投资业务营业税问题

　　“投资合同”：

　　国税发[1993]149号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，风险共担、利益共享，投资时不征营业税，但是，将来转让该项股权时，需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。

甲公司分录为：

借：长期股权投资

贷：在建工程

乙公司：

借：固定资产

贷：实收资本--甲

资本公积--资本溢价

　　财税[2002]191号文件规定，从2003年1月1日开始，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。原国税发[1993]149号文件中相关规定同时废止。

　　国税函[2002]165号文件，整体资产转让业务中，发生的不动产的所有权的变化，属于资产、负债、人员等同时转移，不属于营业税征税范围中的“销售不动产”，不征营业税。