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房地产开发企业的税收政策

来源:洛阳房产律师   网址:http://www.lyfclaw.com/   时间:2014-12-20 16:12:24

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  本文介绍房地产开发企业的税收政策。

  一、国税发[2003]16号:从2003年1月1日,外购的无形资产(土地使用税)和不动产,对外销售时,按售价扣除买价后的差额,计算缴纳营业税。

案例分析:

  装修公司800―公司―1800工商局

方案:

  装修公司将发票开给工商局800万元

  房产公司将发票开发工商局1000万元

效果:

  房产公司少缴营业税及附加、印花税

工商局少缴契税

  《关于调整市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)个人转让住宅用房,如果居住满一年,免征营业税;居住不满一年,按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。

  二、预收账款及价外费用

(一)预收账款

  《营业税暂行条例实施细则》第28条规定,以预收款方式销售不动产,其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。

  本期应纳营业税=(期末预收账款-期初预收账款+本期经营收入)×5%

注意两点:

  一是不允许用其他往来科目代替\"预收账款\"。

  二是预收账款应纳营业税核算问题

讨论:

  1、借:营业税金及附加

贷:应交-营业税

-城

  其他应交款-教育费附加

不符合配比原则。

  2、借:应交税金-营业税

贷:银行存款

也不行!

  3、增设\"待摊税金-待摊营业税及附加\"

取得预收账款时:

  借:待摊税金――待摊营业税及附加

  贷:应交税金-应交营业税

-应交城市维护建设税

  其他应交款-应交教育费附加

确认收入时:

借:营业税金及附加

  贷:待摊税金-待摊营业税及附加

应交税金-应交营业税

-应交城市维护建设税

  其他应交款-应交教育费附加

(二)价外费用

  房产开发经营公司从购房户取得的代收款项,如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用,应当并入营业额征收营业税。

  国税发[1998]217号文件规定:物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费,属于代收款项,不征营业税,仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。

三、代建房营业税问题

案例分析:

甲:房地产开发经营

  乙:娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城

  甲:在建工程 19.0亿元

  应纳营业税=20×5%=1(亿元)

  “委托代建”:

  1、委托方拥有土地使用权;

  2、委托方取得了有关部门(计委、外经贸部门)的批复;

  3、受托方(房产开发经营公司)不能垫付资金;

  4、施工单位将发票开给(台头)委托方,受托方原票转交给委托方;

  5、受托方按照协议定收取管理费。

  注意:“管理费”应当在“其他业务收入”核算,并按“服务业-代理业”税目缴纳5%的营业税。

  四、投资业务营业税问题

  “投资合同”:

  国税发[1993]149号文件规定,以不动产、无形资产对外投资,风险共担、利益共享,投资时不征营业税,但是,将来转让该项股权时,需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。

甲公司分录为:

借:长期股权投资

贷:在建工程

乙公司:

借:固定资产

贷:实收资本--甲

资本公积--资本溢价

  财税[2002]191号文件规定,从2003年1月1日开始,以不动产、无形资产对外投资,投资时不征营业税,转让该项股权时,也不再征收营业税。原国税发[1993]149号文件中相关规定同时废止。

  国税函[2002]165号文件,整体资产转让业务中,发生的不动产的所有权的变化,属于资产、负债、人员等同时转移,不属于营业税征税范围中的“销售不动产”,不征营业税。

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