上海房产律师

现在大家都在睡觉。等到过完年，可能就开始苏醒了。”上海市中原地产的汪峰告诉记者。“去年10月以来，市场成交量下跌，价格趋于平缓，以前一个月门店的中介费能有四五十万元，人均四五万元，现在只有3万元左右。”

央行和银监会关于第二套房贷提高首付款和利率政策出台后，上海楼市成交量大幅萎缩。房地产研究机构发布的最新数据显示，1月11日~17日,上海市商品房（新房中剔除配套房和动迁房的房源）成交量自2007年7月以来首次跌破30万平方米，仅成交28.97万平方米，环比跌幅高达19.88％。其中，与普通购房者相关度较大的商品住宅（商品房中的住宅部分）一周仅成交20万平方米，环比降幅17.46％。

事实上，自2007年7月开始，上海楼市的成交量持续下滑。去年12月，供求形势首次出现逆转，出现供大于求的局面。进入2008年后，楼市仍呈现供过于求的态势。

数据显示，2008年1月前17天，上海商品住宅的供应量为57.86万平方米，同期成交量为51.40万平方米，供求比为1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已连续约50天保持供过于求的态势。

观望气氛浓厚

来到上海市浦东新区上南路中林路段，记者看到，号称“门店王”的创辉已关门，一些私人小中介公司也不见踪影。

　21世纪不动产上海锐丰上南路加盟店经理周宇感到，门店这两个月的成交量比2007年10月前萎缩了将近一半。而住商不动产的陈海龙提到，在2007年10月以前，他每月可做5~8个单子，而11月只做了三四个。

　“市场观望气氛浓厚，出现拐点。”周宇认为，原因有两个：

　一是到了年关，大家都在忙年，没太用心想买房的事，购房的需求量下降，成交量也就下降了；二是有价无市的市场表现逐渐明显。

　上述两个因素一同导致成交量的萎缩。很多卖家撑不住了，一些房东把价格压低。公司还可能采取某些促销手段，比如销售楼盘的时候打八、九折，在楼层的选择上给予方便……而这些方式，反而造成观望的气氛更加浓厚。

　据上海中原地产的有关统计，去年12月,上海中原的二手房交易量下降20％,延续了前两月的下跌颓势。低迷的交易量使不少公司从租赁业务中挖掘潜力，最近，上海不少区域租赁业务比往年同期要好，这其中相当部分是暂时不买房的楼市观望者。

　记者在与一位来中介公司看房者的交谈中发现，他对于购房的想法比较迷茫。“我不知道什么时候买房子最合适，看不清楚方向。”

　而上个月在凌兆路购房的侯敏则表示，所谓的楼市“拐点”，并未对他们的生活产生什么影响。在和男朋友商量之后，小两口向父母借了钱，支付了房屋首付款搬进新家。“结婚用房，该买的还是得买。”

　而家住上中路的胡彬则表示，自己家里本打算年底换一套大一点的房子，但全家观察了一阵儿之后，同样选择了看看再说。“现在卖房子不合算，买大房子的问题从缓。”

　在与几位打算购房者的交谈中，记者发现，他们的意见不一。有人认为房价会在短期内走低，也有人认为房价拐点的说法不过是“狼来了”的说法，但他们当中的大部分人还是采取了“先把房子放一放”的态度。

买卖双方冷战

上海购房者的购房意愿正随着房价的持续走高而不断下降。认为当前购房时机“很差”的购房者接近70％，对未来半年仍旧看“差”的占比也达到了65％。上海财经大学日前发布的2007年第四季度消费者信心指数显示。

这份调查同时显示，有17.6％的受访者对于房地产市场宏观调控效果持肯定态度，比三季度的12.3％有所提高。

“不管房子多贵，还是得买，像一些动迁户和新婚家庭，需求是刚性的；另一种需求是弹性的，短期内可买可不买，比如小房子换大房子，大房子一套换成两套小房子，还有想住得离父母近些，现在都采取了从缓。这一些情况导致了观望的人多，购房的人更加地冷静了。”周宇说道。

汪峰则提出，现在更确切地说是一个冷战阶段——卖方和买方的交易关系尤其冷淡。“看的人多，买的人少，可能看的10个人中只有1个人为准客户。”因为大家的心里都没搞清楚，房价的走势会是怎样？

“买涨不买跌，这是人们的心态，目前的成交量和观望导致现阶段的拐点。”周宇用买股票经历形容人们买房子的心态，“成交量萎缩，买的人就少了，而房价几个月下来还没有降低，这个时候看的人就会急了，急忙买房，这下买的人又多了——大家一看，再不买的话，不知道还要涨到哪里去，再不买就不行了，最后，进一步导致房子成交量上升，房价还会上涨。”

他还提到，形成楼市观望期的原因与购房政策的出台密切相关，第二次买房首付款四成，银行利率提高，这让很多买主有了压力，投资买房的人少了，转为自住型购房为主。

周宇补充道，在实际操作中，有很多银行针对客户情况，综合评判房龄，超过20年的不给做贷款，超过15年小于20年的给五成贷款，小于15年的按照客户的资金、条件给三到四成贷款，这又给了买方进一步的压力，“观望气氛也越来越浓厚。”

挺过去才能活下去

身处观望期，三得房产的石三刚深有体会，“以前是房东出价，而现在是客户决定市场，中介就处于两难的境地。房东会给中介报一个最低价，否则不卖，宁愿等节后房子涨价。而买方感觉，价格平稳了，房价肯定还会下降，愿意等房价跌了再买。这让中介难做啊，有没有客户对我们影响最大。”

“没有客户，经营不善，小公司关了很多，大公司倒了很多。不过，大公司可能会好一点儿，因为规模在那里，而对于小的中介公司来说，心态最重要。”陈海龙这样告诉记者，买、卖、中介“三方就处于一个博弈。挺不住也得挺住，不能挺住也得挺住，就看谁先倒下。”

　而上海二手房指数办公室日前发布报告显示，2007年，上海二手房市场在经历了大幅攀升后，进入盘整期。2008年，央行从紧的房贷政策会使得大多数投机、投资购房者知难而退，预计市场上投资客较为密集的区域将会出现挂牌房源增多的现象。随着上海市政建设和轨道交通网络的日益完善，中心区域外围板块逐渐受到关注，二手房可选择区域不断扩大。预计2008年上海二手房市场首先上演的是买卖双方的博弈，待趋于平衡后再次进入平稳发展。

　而据国家发改委、国家统计局调查显示，2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与11月持平。上海房屋销售价格则同比上涨9．3％；上海二手住房销售价格同比上涨10.8％，环比上涨0．4％。

　国际五大地产顾问行之一的高力国际作出预测，今年上海楼市发展的增速将有所放缓，减缓的主要原因是政策调控和受前期价格已上涨到高位的影响。

　“对于中介来说，暴跌暴涨都是死路一条，对于买方、卖方也是一样。房价暴涨，谁买得起房子？房价暴跌，卖家亏损巨大。”汪峰指出。

　“应对观望期，中介还得多采取手段。”石三刚提到，可以通过网络信息的发布，在附近小区的信箱内投入房产中介介绍单的方式来对这个局面作一些努力。“还可以用驻守的方式，看到买家从其他中介走出来后，再走上前去积极询问，了解客户要买或者租什么样的房子，用这个方式拉客户也比较奏效。”

　“金九银十的最佳时机没有了，只能靠现在努力争取客户来支撑了。我只期待节后有转机。”顺驰房产的一位顾问这样说道。

　汉宇房产的一位顾问则表示：“我们喜欢最好的市场就是‘三得利’——买方、卖方、中介三方得利。”

　“在我们行内，把2008年称为是大洗牌的一年，因为市场不会大涨大跌不会大红大紫，这对中介都会是考验和挑战。”周宇指出，2008年不会是中介很火的一年，很多公司将面临危机。如果没有品牌效应，没有雄厚的资金，没有良好的经营政策，就可能会面临倒闭。

　“要应对这个观望期，中介需要有完善的内部平台系统为客户选房，中介本身需要有良好的资金继续运转，继续占有市场份额，只有以这样的姿态，看谁能够挺得过去，就能在优胜劣汰的市场中取胜。”周宇说，“对于买方、卖方，也是一样，就看谁能挺得过去了。”