上海房产律师

         概述：

    土地使用权证又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。

    人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。

    分类：

    土地使用权证根据土地来源的性质可分为两类，一是有偿取得，现在通过招标、拍卖、挂牌方式取得，土地政策改革以前通过协议出让方式取得，商品房项目均通过有偿方式取得，土地管理部门颁发国有土地使用证。二是划拨方式取得，比如经济适用住房项目、危改回迁、集资建房等不用交纳土地使用费用，由国家无偿划拨，这种情况土地管理部门向土地使用者颁发建设用地批准证书。国有土地使用权证或建设用地批准证书是开发企业使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

    ●如何办理土地使用权证

    家住崂山区的曹先生向本报楼宇热线(2882315、2075047)反映，数年前他购买阳光山庄的一处商品房，虽然房屋早已交付，房屋所有权证也已经办理。但由于该房屋土地使用权证没有办理，无法将该房屋转让他人。那么，如何为该房屋办理土地使用权证。»全文

    ●办理《国有土地使用权证》详解

    一、土地登记申请提交资料说明

    出让土地使用权设定登记

    (1)土地登记申请书一套

    (2)国有土地使用权出让合同

    (3)出让土地使用范围图(原件)»全文

   ■相关链接：

    ●如何审查国有土地使用权证?

    审查国有土地使用权证应注意下列问题：

    1.用地范围。土地使用权证或土地出让合同有一个土地的平面图，标明了土地的位置及四至。在审查土地证时应确定开发商所售房屋是否建在土地使用范围之内。»全文

    ●未办理土地使用权证转让土地税收

    根据我国税法，土地使用权转让涉及营业税、土地增值税、契税、印花税等。一些单位和个人为了逃避上述税款，在转让、抵押或置换土地时往往会采取隐形的方式，不办理土地使用权属证书变更登记手续，或者对未取得土地使用权属证书的土地进行转让、抵押或置换。»全文

    ■注意事项：

    ●购房务必办理土地使用权证

    人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。»全文

    ●多数人不知土地使用权证

    采访中记者发现，竟然有很多业主根本就不知道买房子还需要办理“土地使用权证”。一位刘先生说，有了房屋使用权证我对房子不是就有了100%的产权了吗?开发商也并没有告诉我要办这个证。还有一位业主对记者说，这个证是开发商应该办的吧，就这么一块土地这么多业主怎么办理使用权?»全文

    ●开发商迟延办理《土地使用权证》怎么办?

    不少业主(广州地区以外)买房之后遇到开发商迟延办理甚至拒绝办理《土地使用权证》的情况，而业主向开发商主张权利的时候，开发商经常以“买房的时候就没说过这个土地使用证的事”、“合同约定不明”、“要办自己出钱办”等为借口推诿。本人认为，开发商的上述说法毫无道理可言。»全文

    ■实例：

    ●你的房有土地使用权证吗?房子成了“空中楼阁”

    今年10月1日正式实施的《物权法》规定：不动产“未经登记，不发生效力”;登记机构“应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。这就表明，土地使用权证应该被重视，无论对于房屋开发商还是购房者，在以后的房产交易过程中，“查看土地使用权证”将是一个重要环节。»全文

    ●不予发放房屋所有权证、土地使用权证案例分析

    原告：陈定(又名洪宏都)，男，1928年10月19日出生，汉族，福建省侨办离休干部。

    原告：洪友顺，男，1954年9月20日出生，菲律宾籍，现住菲律宾奎松市。»全文

    ●没有土地使用权证的房屋买卖无效

    我国房地产权属登记管理实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，如果房屋未依法登记领取土地使用权属证书，不具备法律规定的房屋转让的条件。