上海房产律师

　　一、美国：公私利益兼顾

　　《国际先驱导报》：司法的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。

　　至于什么才是公平市场价格，美国的做法是：双方分别聘请独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。

　　启示：中国目前左右评估报告的“黑手”太多，只有断掉这些黑手，评估才能公平公正。

　　二、韩国：依法处理一草一木

　　《国际先驱导报》：韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，要经过一场漫长的谈判。

　　首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。这样，私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。

　　启示：因为是补偿，只要被拆迁人投入了的，就应该计入补偿费之内。比如，水磨石地面上又铺地砖的，就得补偿双层地面。

　　三、印度：强行征地难见效

　　《国际先驱导报》：“征地”是近几年才经常见诸印度报端的字眼。自从政府推出的“特别经济区”政策，需征用农业用地或荒地建设工业园区之后，由征地引起的纠纷越来越多。发生警察开枪事件的南迪格拉姆村，就是被政府相中建设一个以化工业为主的特别经济区，计划征购4050公顷土地。

　　南迪格拉姆村村民对此甚为不满，他们不愿意改变长久以来的生活方式。在与一些抗议者纠缠了两个月后，政府采取了极端措施，2000名警察进驻南迪格拉姆村，强行驱散了抗议者。

　　事件的后续发展其实对政府很不利，不仅西孟加拉邦高等法院要求印度中央调查局对警察向群众开枪一事展开调查，而且迫于各方压力，西孟加拉邦政府立即软化了态度，表示放弃在南迪格拉姆村的建设计划。

　　启示：强行征地拆迁在中国屡见不鲜，只有让法院完全独立，才能监督地方政府的拆迁行为。